Área de ocupação - Terreno de marinha.
Os terrenos de marinha, que a Constituição da República define que são de propriedade da União Federal (art. 20, VII), podem ter a sua posse exercida por particulares sob dois regimes, o de aforamento ou enfiteuse, e o de ocupação. O regime de aforamento tem natureza contratual, constituído mediante um contrato celebrado entre o particular, denominado de enfiteuta, e o governo federal, através da Secretaria do Patrimônio da União. O aforamento é vitalício e pode ser transmitido por alienação ou sucessão, como qualquer direito real imobiliário, como a propriedade.
O regime de ocupação, segundo o artigo 7º da Lei 9.636/1998, "é ato administrativo precário, resolúvel a qualquer tempo". Além de ser de caráter precário, a ocupação de terreno de marinha é mais dispendiosa, porque o ocupante deve recolher, anualmente, uma taxa na alíquota de 2% para as ocupações inscritas na Secretaria do Patrimônio da União até 30/09/1988 e de 5% para aquelas inscritas após essa data (Decreto-Lei 2.422/1988). Essa alíquota da taxa de ocupação é calculada sobre o valor do domínio pleno do terreno de propriedade da União, não devendo ser incluído nesse cálculo o valor das benfeitorias ou construções erigidas pelo ocupante (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 1º).
No caso de aforamento, o valor do foro anual é menor, calculado pela alíquota de 0,6% do valor do domínio pleno (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 101). O caráter precário do terreno de marinha sob regime de ocupação vem reforçado pelo disposto no art. 132 do Decreto-Lei 9.760/1946: "A União poderá, em qualquer tempo que necessitar do terreno, imitir-se na posse do mesmo, promovendo sumariamente a sua desocupação", sendo que "as benfeitorias existentes no terreno somente serão indenizadas, pela importância arbitrada pela Secretaria do Patrimônio da União". Diante dessa moldura legal, algumas instituições financeiras não admitem que os terrenos de marinha, sob regime de ocupação, possam ser objeto de garantia real, através de hipoteca, considerando que, juridicamente, a União é a proprietária do terreno, e não o particular detentor da ocupação. Esse entendimento veio a ser adotado pelo Código de Normas recentemente editado pela Corregedoria-Geral da Justiça de Pernambuco (Provimento 20/2009), que no parágrafo único do art. 1.108 estabelece que "não poderá ser objeto de hipoteca ou de garantia real o terreno de marinha sob regime de ocupação, independentemente, da área de propriedade da União".
Essa norma, todavia, deve ser vista como meramente interpretativa, podendo esse entendimento ser modificado para permitir que também a hipoteca venha a ser objeto de garantia, quando a área de terreno próprio ou alodial seja superior à área de propriedade da União. Assim ocorre no caso da compra e venda com alienação fiduciária (Código de Normas, art. 1.083), que admite que terrenos sob regime de ocupação possam ser objeto dessa modalidade especial de garantia.
O regime de ocupação, segundo o artigo 7º da Lei 9.636/1998, "é ato administrativo precário, resolúvel a qualquer tempo". Além de ser de caráter precário, a ocupação de terreno de marinha é mais dispendiosa, porque o ocupante deve recolher, anualmente, uma taxa na alíquota de 2% para as ocupações inscritas na Secretaria do Patrimônio da União até 30/09/1988 e de 5% para aquelas inscritas após essa data (Decreto-Lei 2.422/1988). Essa alíquota da taxa de ocupação é calculada sobre o valor do domínio pleno do terreno de propriedade da União, não devendo ser incluído nesse cálculo o valor das benfeitorias ou construções erigidas pelo ocupante (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 1º).
No caso de aforamento, o valor do foro anual é menor, calculado pela alíquota de 0,6% do valor do domínio pleno (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 101). O caráter precário do terreno de marinha sob regime de ocupação vem reforçado pelo disposto no art. 132 do Decreto-Lei 9.760/1946: "A União poderá, em qualquer tempo que necessitar do terreno, imitir-se na posse do mesmo, promovendo sumariamente a sua desocupação", sendo que "as benfeitorias existentes no terreno somente serão indenizadas, pela importância arbitrada pela Secretaria do Patrimônio da União". Diante dessa moldura legal, algumas instituições financeiras não admitem que os terrenos de marinha, sob regime de ocupação, possam ser objeto de garantia real, através de hipoteca, considerando que, juridicamente, a União é a proprietária do terreno, e não o particular detentor da ocupação. Esse entendimento veio a ser adotado pelo Código de Normas recentemente editado pela Corregedoria-Geral da Justiça de Pernambuco (Provimento 20/2009), que no parágrafo único do art. 1.108 estabelece que "não poderá ser objeto de hipoteca ou de garantia real o terreno de marinha sob regime de ocupação, independentemente, da área de propriedade da União".
Essa norma, todavia, deve ser vista como meramente interpretativa, podendo esse entendimento ser modificado para permitir que também a hipoteca venha a ser objeto de garantia, quando a área de terreno próprio ou alodial seja superior à área de propriedade da União. Assim ocorre no caso da compra e venda com alienação fiduciária (Código de Normas, art. 1.083), que admite que terrenos sob regime de ocupação possam ser objeto dessa modalidade especial de garantia.
LAUDÊMIO – Definição e Prática
Laudêmio é uma taxa a ser paga à União quando de uma transação com escritura definitiva de compra e venda, em terrenos de marinha. As taxas de ocupação ou foro são pagas anualmente, divididas em cotas.
Os possuidores de imóveis localizados em áreas de marinha dividem-se em dois tipos: OCUPANTES (tem apenas o direito de ocupação e são a maioria) e os FOREIROS (os que têm contratos de foro e possuem mais direitos que o ocupante, pois têm também o domínio útil) – estão incluídos nessas categorias os moradores da Baixada Santista e demais cidades brasileiras.
Conforme Decreto-Lei nº 9.760/1946, são terrenos de marinha em uma profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente para a parte da terra, da posição da linha da preamar-média de 1.831: a) Os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) Os que contornam as ilhas, situados em zonas onde se faça sentir a influência das marés.
Na Baixada Santista há cerca de 40 mil imóveis que estão sujeitos ao pagamento do laudêmio. A taxa de laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado (valor venal ou de mercado) do domínio pleno do terreno e das benfeitorias nele construídas. A taxa de ocupação é de 2% e a taxa de foro é de 0,6% sobre essa mesma base. A maior parte, cerca de 90%, dos imóveis são onerados com a taxa de ocupação.
A Secretaria do Patrimônio da União, órgão que trata dessa área, está vinculada, atualmente, ao Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão. Seu site é www.spu.planejamento.gov.br
2. NA PRÁTICA
O comprador, ao adquirir um imóvel situado em terreno de marinha, além das precauções normais que deve tomar quando adquire um imóvel, deverá, também, verificar se o vendedor já está inscrito e, conseqüentemente, já tem o RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) na Secretaria do Patrimônio da União. Caso já tenha o RIP, verificar se as taxas de ocupação/foro estão em dia nos seus pagamentos. Caso o vendedor ainda não esteja inscrito, apesar de possuir escritura ou outro título representativo, o comprador deverá negociar em caso de uma possível diferença de Laudêmio atrasada, a ser cobrada pela União.
No andamento das tratativas, deverá o vendedor já providenciar a Ficha de Cálculo do Laudêmio (FCL), emitir a DARF respectiva, efetuando já seu pagamento que constará do Instrumento Particular/Escritura. Decorrido o prazo de 15 a 20 dias após o pagamento do DARF deverá ser solicitado a Certidão Autorizativa de Transferência (CAT). De posse da CAT poderá o comprador efetuar a escritura do imóvel com o recolhimento dos encargos respectivos (ITBI, Cartório de Notas e Registro do Imóvel). Passo seguinte, num prazo de 60 dias, o comprador deverá dar entrada de toda documentação na Gerência Regional da Secretaria do Patrimonio da União, da localidade do imóvel, a fim de obter a Averbação de Transferência a fim de constar na SPU os dados do novo responsável pelo imóvel. Caso o comprador não respeite este prazo, incorrerá em multa de 0,05% (cinco centésimos por cento) por mes, sobre o valor da negociação atualizado.
Apesar das pessoas confundirem, em muito, os termos Laudêmio, taxa de ocupação, taxa de foro, conforme já esclarecemos o Laudêmio só interfere nas transações de compra e venda. Quanto às taxas de ocupação ou foro são pagas anualmente, divididas em cotas.
Numa transação imobiliária, principalmente quando se tratar de propriedade situada em terreno de marinha, é sempre aconselhável, tanto para o vendedor como para o adquirente, assessorar-se de um advogado ou corretor especializado, pelas características que envolvem a documentação pertinente.
Alertamos que os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares, não lavrarão e nem registrarão escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio, sem a certidão da Secretaria do Patrimônio da União que declare ter o interessado recolhido o laudêmio devido e as demais obrigações junto a esse órgão.
FONTE: André Fernandez Imóveis.
Financiamento
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